Estate PhuketReal estate for living and investment
+66 62 093-66-36
2025/08/22

Ипотека и рассрочка для иностранцев в Таиланде: что важно знать

Можно ли иностранцу купить недвижимость на Пхукете в кредит? Да — через спецпрограммы, зарубежные банки и рассрочки девелоперов. Разбираем условия, документы, риски, делимся примерами и советами.

Иностранцы на Пхукете чаще всего финансируют покупку квартиры (кондо) или виллы не «классической» ипотекой, а через специальные банковские продукты, рассрочки от девелоперов и кредиты в зарубежных банках. Важно понимать ограничения (квота 49% по кондоминиумам, правила ввоза средств, требования к документам) и трезво сравнивать общий чек сделки, а не только процентную ставку. Ниже — понятная карта вариантов, примеры расчётов и практические рекомендации.

Базовые правила для иностранцев

  • Кондо (freehold): иностранцам можно владеть квартирами в пределах квоты 49% по площади здания. Если квота выбрана, покупка возможна только в leasehold или через альтернативные структуры.
  • Виллы и земля: прямое владение землёй иностранцем запрещено. Обычно используют долгосрочную аренду (leasehold) или структурные решения с участием тайской компании — с тщательной юридической проверкой.
  • Перевод средств: для регистрации иностранной freehold-покупки деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте с корректной ремаркой (назначением), затем конвертируются в баты. Банк выдаёт FET-форму или подтверждающую справку — без неё Land Office может не зарегистрировать сделку.

Карта вариантов финансирования

Ипотека в тайском банке Подходит резидентам/иностранцам с устойчивым статусом (работа, долгосрочная виза). Как правило — только под кондо.
Спецпрограммы для нерезидентов Частные финансовые организации/партнёрские схемы под залог кондо. Гибче по статусу, но выше первый взнос и сборы.
Рассрочка от застройщика Самый популярный путь: 20–30% старт, дальше — транши по графику, часто 0% до ввода. Есть пост-хендовер планы.
Кредит за рубежом Оформление в стране резидентства или в финансовых центрах (Сингапур, Гонконг). Важно учитывать валютные риски и комплаенс.

1) Ипотека в тайских банках: когда это реально

Стандартные «домашние» кредиты в Таиланде ориентированы на граждан страны. Иностранцу банк чаще всего готов кредитовать покупку кондо, если у него есть долгосрочная виза, подтверждённый официальный доход и кредитная история. Землю/виллу банки для нерезидентов практически не финансируют. Типовые параметры:

  • Первоначальный взнос: 30–50% и выше.
  • Срок: чаще 5–15 лет.
  • Ставка: плавающая, пересматривается каждые 1–3 года.
  • Валюта: баты (редко — иностранная валюта).
  • Требования: доходы, выписки, налоговые декларации, иногда поручительство.

Кому подходит: нерезидентам с устойчивым статусом в Таиланде, кто покупает именно кондо в пределах квоты.

2) Специальные кредиты для нерезидентов

Отдельные финансовые организации и партнёрские программы кредитуют иностранцев под залог кондоминиума. Логика простая: меньший риск для кредитора, так как кондо легко оценить, перепродать и юридически оформить. Особенности:

  • LTV обычно до 50% от оценки, реже больше.
  • Срок 1–10 лет; возможны баллонные платежи (крупный остаток в конце).
  • Комиссии: фронт-фии, оценка, регистрация ипотеки в Land Office (как правило 1% от суммы), страхование.

Кому подходит: тем, у кого нет рабочего статуса в Таиланде, но есть подтверждённые доходы и цель — кондо в ликвидной локации (Пхукет, Бангкок и т. п.).

3) Рассрочка от застройщика

Это самый доступный и гибкий вариант для иностранцев, особенно на этапе строительства (off-plan): первый взнос 20–30%, далее платежи по вехам (foundation, structure, MEP, отделка и т. д.) или просто ежемесячно/ежеквартально. Чаще всего до ввода — 0% годовых. Некоторые проекты предлагают пост-хендовер планы (после получения ключей) на 2–5 лет с умеренной ставкой.

  • Плюсы: почти не требуют кредитной истории, простая процедура, гибкий график.
  • Минусы: сроки ограничены горизонтом строительства; важно внимательно читать договор (штрафы, переносы сроков, условия расторжения).

4) Зарубежная ипотека

Покупатели с доступом к выгодным ставкам в своей стране или в международных банках иногда берут кредит вне Таиланда. Деньги затем заводятся в Таиланд (с корректным назначением) и конвертируются в баты. Риски — колебания курса и требования комплаенса (подтверждение источников средств, документы по сделке).

Сколько закладывать в бюджет: быстрые ориентиры

  • Банковская модель/спецпрограммы: первый взнос 40–50% от цены + комиссии (фронт-фии, оценка, регистрация ипотеки ~1%), страхование.
  • Рассрочка: 20–30% при подписании, далее — равные платежи; часто 0% до ввода, иногда пост-хендовер 2–7% годовых.
  • Дополнительно: сбор за переход права (transfer fee), гербовые сборы/налоги у продавца (если покупаете готовый объект), юррасходы, «мебельный пакет», коммунальные депозиты.

Разбор на примерах

Пример А: рассрочка 0% до ввода, кондо 5 000 000 THB

  • Подписание договора: 30% = 1 500 000 THB.
  • Оставшиеся 3 500 000 THB — 24 равных ежемесячных платежа по ~145 800 THB без процентов до сдачи.
  • На вводе: оплата регистрации права, финальные мелкие сборы (кто платит — фиксируйте в договоре).

Пример Б: спецпрограмма для нерезидента, кондо 8 000 000 THB

  • Оценка объекта подтверждает стоимость 8 000 000 THB; LTV 50% ⇒ кредит 4 000 000 THB на 10 лет.
  • Ориентировочный платёж при «условной» плавающей ставке даст диапазон около 50–55 тыс. THB/мес (точно зависит от ставки и наличия баллонного платежа).
  • Единовременно: фронт-фии ~1–2% (60–80 тыс. THB), регистрация ипотеки ~1% (40 тыс. THB), оценка/страхование — по тарифам.

Пример В: кредит за рубежом, кондо 6 000 000 THB

  • Кредит в валюте под более низкую ставку и больший срок.
  • Завод средств в Таиланд с верной ремаркой, конвертация в THB, оформление FET/справки, регистрация права.
  • Учтите: возможна переоценка валюты — при росте THB к вашей валюте платёж в пересчёте может вырасти.

Пример Г: готовая вилла, цена 15 000 000 THB

  • Классическая ипотека в Таиланде для иностранца под виллу маловероятна. Реальные варианты — рассрочка от девелопера (если объект от застройщика) или зарубежный кредит.
  • Часто используется долгосрочная аренда земли (leasehold) + отдельная регистрация дома. Нужен детальный legal due diligence.

Документы: что обычно попросят

  • Паспорт (копии всех разворотов с визами/штампами), адрес проживания.
  • Подтверждение доходов: выписки за 3–6 месяцев, справки от работодателя, налоговые декларации.
  • Кредитный отчёт из страны резидентства (для спецпрограмм/зарубежных банков).
  • Подтверждающие документы по переводу средств и конвертации в THB (FET/банковская справка).
  • Черновик договора купли-продажи/лизинга, паспорт объекта, для кондо — данные по квоте 49%.

Как снизить платеж и риски: практические советы

  • Смотрите на общий TCO, а не только на ставку: сборы, страховки, регистрация ипотеки, штрафы в рассрочке.
  • Торгуйтесь по первоначальному взносу и графику: иногда застройщики готовы дать гибкость, особенно на ранних стадиях проекта.
  • Выбирайте ликвидные локации и проекты, чтобы при необходимости быстро рефинансироваться или продать.
  • Делайте legal due diligence: титул, разрешения, статус строительства, штрафы и сроки, условия расторжения.
  • Заранее планируйте перевод средств: правильные назначения в SWIFT, чтобы без проблем получить FET/справку.

FAQ: короткие ответы на частые вопросы

Можно ли иностранцу взять ипотеку в тайском банке?

Иногда — да, но чаще при наличии долгосрочной визы/работы и только под кондо. Виллы/земля — почти никогда.

Что проще: банк или рассрочка?

Проще — рассрочка от девелопера: меньше документов, часто 0% до ввода. Банк выгоден тем, кто проходит по требованиям и хочет длинный срок.

Нужен ли FET?

Для регистрации иностранной freehold-покупки кондо — да: подтверждение ввода валюты из-за рубежа и конвертации в THB.

Что с пост-хендовер рассрочкой?

Это продление платежей на 2–5 лет после получения ключей. Ставка умеренная, условия зависят от проекта.

Сколько держать «подушку»?

Минимум 5–7% от цены сверх основного бюджета на сборы, юристов, мебель и непредвиденные расходы.

Итоги

Ипотека для иностранцев в Таиланде существует, но чаще в виде специальных программ под залог кондо и с крупным первоначальным взносом. Самый доступный путь — рассрочка от застройщика: минимум бюрократии, 0% до ввода и понятный график. Зарубежная ипотека даёт более длинные сроки и иногда лучшую ставку, но привносит валютный риск. В любом сценарии заранее проверьте квоту 49%, спланируйте правильный ввод средств для FET, заложите сборы и юридические расходы, а также выберите ликвидный объект. Тогда покупка недвижимости на Пхукете станет управляемой и безопасной по финансам.

Словарь сокращений и терминов

  • TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения: цена объекта плюс все сопутствующие расходы (налоги, сборы, проценты, комиссии, страховки, мебель, сервисные платежи).
  • LTV (Loan-to-Value) — отношение суммы кредита к стоимости/оценке объекта, показывает, какую долю цены покрывает займ.
  • FET (Foreign Exchange Transaction Form) — банковский документ о вводе валюты из-за рубежа и конвертации в THB; требуется для регистрации иностранной freehold-покупки кондо.
  • MLR (Minimum Lending Rate) — минимальная кредитная ставка банка, к которой прибавляется надбавка для расчёта итоговой ставки.
  • WHT (Withholding Tax) — удерживаемый налог у источника (например, при выплате аренды юридическим лицом).
  • PIT (Personal Income Tax) — подоходный налог физического лица.
  • Transfer Fee — государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности.
  • Stamp Duty — гербовый сбор при отдельных регистрационных действиях.
  • Post-handover план — рассрочка после получения ключей: оставшаяся часть цены выплачивается в течение 2–5 лет.
Contents

Read also

2025/08/23
Земельные титулы в Таиланде

Разбираем основные виды земельных титулов в Таиланде: Chanote, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor и другие. Простым языком объясняем...

2025/08/24
Налоги при покупке и продаже недвижимости в Тайланде (Пхукет)

Пошаговое объяснение всех налогов и сборов на Пхукете. Простым языком разбираем transfer fee, SBT, stamp duty, withholding tax...

2025/08/25
Как проверить недвижимость перед покупкой

Покупка без сюрпризов: что и как проверить до сделки на Пхукете. Разбираем титулы (Chanote и др.), квоту 49% по кондоминиумам, обременения...

Best offers