Если вы думаете о покупке или продаже недвижимости на Пхукете, важно заранее понять все налоги и сборы. Часто именно эти платежи становятся неожиданностью для иностранных инвесторов. В этой статье мы простым языком расскажем, какие расходы ждут покупателя и продавца, приведём реальные примеры и дадим советы, чтобы вы могли заранее рассчитать бюджет.
Почему налоги важны?
Представьте: вы нашли квартиру мечты за 6 млн бат, но на сделке вам нужно заплатить не только цену по договору, но и десятки, а иногда сотни тысяч бат в виде налогов и сборов. Если знать правила заранее, можно избежать сюрпризов и даже договориться с другой стороной о разделении расходов.
Freehold и Leasehold: что это значит?
- Freehold — полная собственность. Вы становитесь владельцем квартиры навсегда и можете её продать или передать наследникам. Для иностранцев это доступно в кондоминиумах, но не для земли.
- Leasehold — долгосрочная аренда, обычно на 30 лет. В договоре можно предусмотреть продление ещё на 30+30 лет. Чаще используется для вилл и земельных участков.
Эти два варианта отличаются не только по правам, но и по налогам при сделке.
Налоги и сборы при покупке
Freehold
Главный налог при покупке — Transfer Fee, то есть сбор за регистрацию перехода права. Обычно это 2% от оценочной стоимости (государственная оценка часто ниже рыночной цены). По договору стороны решают, кто будет платить: покупатель, продавец или пополам.
Пример: вы покупаете квартиру за 5 млн бат. Государственная оценка — 4,5 млн. Transfer Fee = 2% × 4,5 млн = 90 000 бат. Если стороны договорились 50/50, покупатель платит 45 000, продавец — 45 000.
Leasehold
Если речь идёт о долгосрочной аренде (leasehold), налог считается иначе:
- Lease Registration Fee — 1% от общей суммы аренды за все годы;
- Stamp Duty — 0,1% от общей суммы аренды.
Пример: аренда на 30 лет по цене 6 млн бат. 1% = 60 000 бат, 0,1% = 6 000 бат. Итого 66 000 бат.
Временные льготы 2025–2026
До 30 июня 2026 года для некоторых сделок сбор за регистрацию снижен с 2% до 0,01%. Но действует это только для:
- объектов до 7 млн бат,
- покупателей — граждан Таиланда (и при ипотеке ≤ 7 млн бат).
Для иностранцев эта льгота не работает, но стоит знать: если вы оформляете сделку совместно с тайским супругом или родственником, можно сэкономить.
Налоги и сборы при продаже
Продавец обычно несёт основное налоговое бремя:
- Specific Business Tax (SBT) — 3,3%. Применяется, если владели недвижимостью менее 5 лет.
- Stamp Duty — 0,5%. Взимается вместо SBT, если недвижимость была в собственности дольше 5 лет.
- Withholding Tax (WHT) — удерживаемый налог. Для компаний — 1% от цены или оценки. Для физических лиц — рассчитывается по прогрессивной шкале с учётом срока владения.
Пример: квартира за 6 млн бат, продавец владел ей 3 года. Нужно заплатить:
- SBT: 3,3% × 6 000 000 = 198 000 бат;
- Stamp Duty не берётся (так как есть SBT);
- Withholding Tax: зависит от срока владения и налоговой таблицы (обычно несколько десятков тысяч бат).
Ежегодный налог на землю и здания
С 2020 года все владельцы платят налог на землю и здания (Land & Building Tax). Для жилой недвижимости ставки небольшие: от 0,02% до 0,1% для основного жилья и до 0,3% для второго дома или сдачи в аренду.
Пример: квартира оценена в 5 млн бат. Налог при ставке 0,02% = 1 000 бат в год. Это похоже на коммунальный платёж.
Налоги при сдаче в аренду
Если вы сдаёте недвижимость, доход облагается подоходным налогом (по прогрессивной шкале). Если арендатор — компания, она удерживает 5% налога с аренды и перечисляет его в налоговую.
Пример: вы сдаёте квартиру за 40 000 бат в месяц. Компания-арендатор удержит 2 000 бат (5%) и переведёт государству. Вам поступит 38 000 бат.
Кто за что платит: шпаргалка
| Платёж | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Transfer Fee (freehold) | 2% (или 0,01% при льготе) | Часто 50/50 или покупатель |
| Lease registration | 1% + 0,1% | По договорённости |
| SBT | 3,3% | Продавец |
| Stamp Duty | 0,5% | Продавец |
| Withholding Tax | 1% (компания) / прогрессивный (физлицо) | Продавец |
| Land & Building Tax | 0,02%–0,3% ежегодно | Собственник |
Советы покупателям
- Перед сделкой уточняйте, кто оплачивает transfer fee. Это можно обсудить на этапе переговоров.
- Заложите в бюджет 5–7% дополнительно к цене — чтобы покрыть все налоги и услуги юристов.
- Проверяйте оценочную стоимость в земельном департаменте: именно она берётся для расчёта налогов, а не цена в объявлении.
- Если планируете продать через пару лет — учтите, что придётся заплатить SBT 3,3%.
Советы продавцам
- Если возможно, держите недвижимость более 5 лет: тогда вместо SBT 3,3% будет Stamp Duty 0,5%.
- Сохраняйте все документы по владению — они помогут при расчёте WHT.
- Учтите, что покупатели часто просят разделить transfer fee пополам.
Заключение
Налоги и сборы на Пхукете не такие страшные, как кажется: они прозрачны и фиксированы. Главное — знать их заранее и включить в расчёты. Для покупателя основное — transfer fee и ежегодный налог, для продавца — SBT или Stamp Duty плюс WHT. Если правильно спланировать, вы избежите лишних трат и сможете уверенно оформить сделку.
