C чего начать выбор управляющей компании (property management):
- Определите цель владения: жить/сдавать краткосрочно/долгосрочно, желаемый доход и допустимый риск.
- Выберите модель оплаты: фикс (fixed fee), процент от выручки (revenue share) или гибрид.
- Сверьте KPI и отчётность: окупаемость, заполняемость, ADR/RevPAR, сроки реакции, NPS гостей.
- Проведите due diligence менеджера: регистрация компании, портфолио, отзывы, страхование, команда.
- Проверьте юридические рамки: правила кондо, STR-ограничения, налоги и документы для выплат.
- Пропишите в договоре: SLA, доступ к PMS/календарю, бюджеты маркетинга, ответственность и штрафы.
Зачем вообще нужен property management
Пхукет — курорт с выраженной сезонностью, высоким оборотом гостей и требовательной эксплуатацией у моря (влажность, соль, износ). Управляющая компания закрывает маркетинг, бронирования, ценообразование, заселения, клининг, сервис, мелкий ремонт, бухгалтерию и отчётность по налогам. От её качества зависят доход, рейтинг на площадках, состояние объекта и спокойствие владельца.
Форматы управления: что выбрать
| Модель | Как считается | Когда подходит | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Fixed fee | Фиксированная плата/месяц + фактические расходы | Долгосрок, стабильная аренда | Прозрачность, прогнозируемость | Слабая мотивация гнаться за выручкой |
| Revenue share | % от валовой выручки (OTA/прямые) | Краткосрок/сезонная сдача | Мотивация повышать доход, гибкое ценообразование | Важны чёткие правила учёта и возвратов |
| Гибрид | Небольшой фикс + пониженный % | Смешанный спрос, нестабильные периоды | Баланс мотивации и предсказуемости | Сложнее согласовать условия |
KPI и метрики: как мерить качество
| KPI | Что это | Зачем важно | Бенчмарк (ориентир) |
|---|---|---|---|
| Occupancy | Заполняемость, % занятых ночей | База дохода | Зависит от локации/сезона; сравнивайте YoY |
| ADR | Средняя дневная ставка | Доходность ночи | Растёт при грамотном revenue-менеджменте |
| RevPAR | Выручка на доступный номер | Интегральный KPI дохода | Ключевая метрика для сравнения |
| Response time | Скорость ответа на запрос | Конверсия брони, рейтинг | Минуты/часы, 24/7 в высокий сезон |
| NPS/отзывы | Оценки гостей (OTA, Google) | Рейтинг, SEO внутри OTA | ≥4.6/5 стабильно |
Сколько это стоит: тарифы, комиссии и «мелочи»
Управление — это не только «процент от выручки». Внимательно читайте, что включено/исключено:
- Комиссия управляющего (напр., 15–30% краткосрок / 8–12% долгосрок).
- OTA fees (комиссии площадок), payment gateway и возвраты.
- Клининг/прачечная: кто платит — гость, владелец или из бюджета объекта.
- Линены, расходники (шампуни, капсулы, бумага), welcome-наборы.
- Маркетинг: фото/видео, копирайтинг, промо-акции, performance-бюджеты.
- Техработы: сервис AC, пест-контроль, мелкий ремонт, экстренные выезды.
- Онбординг: настройка PMS/каналов, инвентаризация, deep clean.
Пример расчёта (краткосрок, 1-бедрум кондо)
- Валовая выручка OTA за месяц: 120 000 THB.
- Минус OTA fees 15%: −18 000 THB → 102 000 THB.
- Комиссия управляющего 25%: −25 500 THB → 76 500 THB.
- Клининг между заездами/прачечная: −8 000 THB → 68 500 THB.
- Расходники/мини-ремонт/пест: −3 500 THB → 65 000 THB (нетто до коммуналки/налогов).
Вывод: сравнивайте не «% коммиссии», а TCO управления — итоговую сумму на руки после всех вычетов.
Договор: на что смотреть
- SLA и ответственность: сроки реакции, стандарты клининга, допуски по дефектам, компенсации гостям.
- Доступ к PMS/календарю: онлайн-кабинет, синхронизация OTA, блокировка дат владельцем.
- Ценообразование: кто меняет ставки, правила скидок, минимальные ночи, овербукинг.
- Отчётность и деньги: формат отчёта (ADR/RevPAR/Occupancy), сроки выплат, акты и закрывающие документы.
- Маркетинг и фото: кто оплачивает, права на контент, где размещают объект.
- Ущерб/депозиты: правила взыскания, удержания, порядок ремонта и лимиты на экстренные траты.
- Срок/расторжение: тестовый период, штрафы, передача аккаунтов/календарей при выходе.
- Страхование: кто оформляет полис имущества и ответственности, франшизы.
Юридические и налоговые рамки
- Кондо: соблюдение правил юрлица (запрет/ограничения STR, шум, питомцы). Запросите регламент и протоколы.
- STR: проверьте местные нормы для краткосрочной аренды и гостиничное регулирование; штрафы ложатся на владельца.
- Налоги: доход от аренды — PIT, при выплате компанией возможно WHT. Храните квитанции и отчёты.
- Платежи из-за рубежа: для freehold-кондо у иностранца — корректный ввод средств и банковские справки (FET/эквивалент) на этапе покупки и репатриации дохода.
Проверка управляющей компании
- Юрпроверка: регистрация в DBD, директор/полномочия, адрес, ИНН.
- Портфолио: объекты схожего класса и района; запросите 2–3 контакта собственников для отзывов.
- Процессы: PMS/Channel manager, регламенты чек-ин/аут, снаг-листы, стандарт уборки.
- Команда и подрядчики: клининг, техслужба, 24/7 диспетчер, аутсорс и как контролируют качество.
- Финконтур: как ведут учёт OTA fees, возвраты, удержания залогов, отчётность, кому поступают деньги с OTA.
- Страхование/ответственность: есть ли полис компании; как урегулируют ущерб гостю/соседям.
Типовые сценарии и выбор модели
1) Кондо у моря, фокус на краткосрок
Вероятно, лучше revenue share с сильным маркетингом и динамическим ценообразованием; KPI — RevPAR и рейтинг. Просите доступ к PMS и ежемесячные отчёты.
2) Долгосрок в жилом районе
Fixed fee с чётким SLA по техобслуживанию, скрининг арендаторов и минимизация простоев. KPI — срок экспозиции и просрочки.
3) Вилла с бассейном
Гибрид: фикс на операционку + % от брони. Жёсткий контроль клининга/пула/сада, отдельные бюджеты на расходники и welcome-наборы, страхование ответственности.
Частые ошибки владельцев
- Сравнение только по «% комиссии», игнорируя OTA fees и прочие удержания.
- Отсутствие доступа к PMS и первичным данным (вы зависите от PDF-отчётов).
- Нечёткий SLA и ответственность: спорные ситуации с гостями и допрасходы.
- Нет плана профилактики (AC, пест, бассейн) — высокий OPEX и плохие отзывы.
- Игнор правил кондо/STR — блокировки и штрафы.
Как сравнить предложения: короткая таблица
| Критерий | Менеджер А | Менеджер Б | Менеджер В |
|---|---|---|---|
| Модель/ставка | |||
| Что включено | |||
| KPI и отчёты | |||
| SLA (реакция/клининг) | |||
| Доступ к PMS/каналам | |||
| Штрафы/расторжение |
Финальный чеклист перед подписанием
- Получите коммерческое предложение в разрезе «что включено/исключено» + расшифровка всех комиссий.
- Согласуйте KPI и формат отчётов (Occupancy, ADR, RevPAR, отзывы, инциденты).
- Проверьте договор: SLA, доступ к PMS, бюджеты, лимиты экстренных трат, страхование, расторжение.
- Сверьте юридические ограничения (правила кондо/STR) и налоговые процессы (PIT/WHT при выплатах).
- Запросите 2–3 рекомендации собственников аналогичных объектов.
Итоги
Правильный выбор управляющей компании на Пхукете — это баланс модели оплаты, прозрачной отчётности и жёстких операционных стандартов. Смотрите на TCO управления, реальную практику работы с гостями и на процессы, а не на обещания. Закрепляйте всё в договоре и регулярно сверяйте KPI — тогда объект сохранит рейтинг, доход и ликвидность.
Словарь сокращений и терминов
- TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения/управления: все расходы и удержания, влияющие на чистый доход.
- LTV (Loan-to-Value) — отношение кредита к стоимости объекта; важно при рефинансе под доход аренды.
- FET (Foreign Exchange Transaction Form) — банковская справка о вводе валюты/конвертации в THB; нужна для регистрации иностранной покупки кондо и репатриации.
- OTA — онлайн-площадки бронирования (маркетплейсы), берут комиссию с брони.
- PMS — система управления объектом/фондам мест размещения (календари, цены, клининг, отчёты).
- SLA — соглашение об уровне сервиса: сроки реакции, стандарты уборки и т. п.
- KPI — ключевые показатели эффективности (Occupancy, ADR, RevPAR, NPS и др.).
- ADR — средняя цена за ночь; RevPAR — выручка на доступный номер; Occupancy — заполняемость.
- OPEX/CAPEX — операционные и капитальные расходы (текущие сервисы vs крупные замены/ремонты).
- CAM — платежи на содержание общих зон в кондо/посёлке.
- PIT/WHT — подоходный налог и удерживаемый налог у источника при выплатах дохода.
