Как проверить недвижимость перед покупкой

Покупка без сюрпризов: что и как проверить до сделки на Пхукете. Разбираем титулы (Chanote и др.), квоту 49% по кондоминиумам, обременения, разрешения на строительство и EIA, договоры и платежи. В конце — словарь сокращений.

Краткий чек-лист (с чего начать проверку недвижимости)

Проверить право и титул участка/кондо: Chanote/Nor Sor 3 Gor, отсутствие арестов и ипотеки, соответствие границ.
Подтвердить правомочность продавца/девелопера: регистрационные данные компании, полномочия подписантов.
Оценить градостроение и разрешения: EIA (если нужно), разрешение на строительство, акт ввода, сервитут подъезда.
Для кондо — квота иностранцев 49%: убедиться, что есть свободная квота для freehold.
Проверить договоры и платежи: график, штрафы, депозиты, CAM и sinking fund, налоги/сборы на сделке.
Финансы и комплаенс: план перевода денег из-за рубежа и получение FET/банковской справки.

Введение: зачем нужен due diligence

В Таиланде право на землю и объекты фиксируется в Land Office, а сведения о компаниях доступны в Department of Business Development. Даже если объект «понравился с первого взгляда», юридическая и техническая проверка — лучший способ избежать рисков: спорных границ, отсутствия доступа к дороге, скрытых обременений, проблем с разрешениями, превышения квоты 49% по кондо или неверного графика платежей.

Шаг 1. Право на объект и земельный титул

Что проверить

Тип титула: Chanote (Nor Sor 4 Jor) — предпочтительно; Nor Sor 3 Gor — допустимо с уточнением границ; избегайте слабых титулов для инвестиций.
Границы участка: соответствие кадастру/GPS, отсутствие наложений с соседями.
Обременения: ипотека, арест, сервитуты, право проживания/пользования, зарегистрированные аренды.
Доступ к дороге: зарегистрированный сервитут (right-of-way) или frontage на публичную дорогу.

Как проверить

Запросить актуальную выписку из Land Office по титулу и обременениям (Department of Lands).
Сверить границы с кадастровой картой; при необходимости — выезд инженера на участок.
Осмотреть фактический подъезд, сфотографировать и сопоставить с планом.

Шаг 2. Продавец/девелопер и его полномочия

Компания

Выписка по компании (устав, директора, акционеры, адрес, активные виды деятельности) в Department of Business Development.
Протоколы/решения, дающие право подписывать SPA, и доверенности (если подписывает представитель).
Портфолио завершённых проектов, отзывы, отсутствие судебных споров/запретов.

Физлицо

Сверка паспорта/Thai ID, сопоставление с владельцем в титуле.
Проверка брачного статуса (для совместного имущества потребуется согласие супруга/и).

Шаг 3. Градостроение, разрешения и соответствие

Разрешение на строительство и акт ввода (для готовых объектов); для vila — соответствие разрешения владельцу земли.
EIA (экологическая экспертиза) — требуется для отдельных категорий проектов.
Зонирование и ограничения: высотность у моря, отступы, санитарные разрывы, береговая линия, прибрежные зоны.
Инженерные сети: электричество, вода, канализация/септик; наличие договоров с провайдерами.

Шаг 4. Особенности для кондоминиумов

Квота 49% для иностранцев: запросить у юрлица кондоминиума справку о текущей доле иностранных владельцев.
Документы юрлица кондо: устав, правила проживания, годовые отчёты, бюджет, взносы.
CAM (ежемесячные платежи) и sinking fund: ставки, задолженности по квартире, что включено/не включено.
Техсостояние: лифты, крыша, фасады, бассейн, страховка общих зон.

Шаг 5. Договоры и деньги

Reservation/Booking: возврат/невозврат депозита, сроки перехода к SPA.
SPA (Sale & Purchase Agreement): предмет, планировочная схема, отделка и комплектация, график платежей, сроки, штрафы, гарантия.
Передача права: кто платит transfer fee/stamp duty; для продаж <5 лет — возможен SBT; удержание WHT у физлиц-продавцов.
Расчёты: платежи из-за рубежа с корректной ремаркой для получения FET/банковской справки; квитанции и SWIFT-подтверждения.

Шаг 6. Технический и коммерческий аудит

Осмотр объекта: дефектная ведомость (snag list) до финального платежа; сроки устранения, удержания.
Рынок и ликвидность: сравнение цен по району, арендный потенциал, операционные расходы (CAM, электричество, вода), прогноз TCO на 3–5 лет.
Страхование: полис на объект и ответственность управляющей компании/юридического лица кондо.

Большой чек-лист (таблица)

Что проверить	Как проверить	Кто проверяет	Риск при игнорировании
Тип титула и обременения	Выписка Land Office, выезд кадастрового инженера	Юрист, инженер	Споры по границам, арест/ипотека
Право продавца	DBD-выписка, уставные документы/доверенности	Юрист	Недействительность сделки
Разрешения/EIA	Копии permit/EIA, сверка с ONEP	Юрист, архитектор	Штрафы, невозможность эксплуатации
Квота 49% (кондо)	Справка у юрлица кондо	Юрист/агент	Невозможность оформить freehold
Сервитут подъезда	Текст сервитута в титуле/отдельный договор	Юрист	Нет легального доступа
CAM и фонд	Смета, протоколы, справка об отсутствии долгов	Юрист/бухгалтер	Высокие расходы, долги
SPA/график/штрафы	Юррецензия договора, согласование правок	Юрист	Потеря депозита/штрафы
Платежи и FET	План перевода, назначение, подтверждения	Банк/юрист	Отказ в регистрации сделки

Примеры практических ситуаций

Пример 1. Кондо во freehold иностранцу

Проверяем квоту 49%, CAM/фонд, отсутствие долгов по юниту.
Готовим SPA, планируем платежи из-за рубежа с правильным назначением, получаем FET/банковскую справку.
На передаче проверяем акт приёма, дефекты, показания счётчиков; согласуем, кто платит transfer fee.

Пример 2. Вилла на участке с Chanote

Подтверждаем сервитут подъезда, разрешение на строительство и соответствие дома разрешению.
Если покупка в форме leasehold — регистрируем договор аренды на 30 лет и отдельное право собственности на дом (если применимо).
Фиксируем в SPA порядок устранения дефектов и передачу гарантий на инженерные системы.

Пример 3. Покупка на этапе строительства (off-plan)

Проверяем: право девелопера на землю, наличие нужных разрешений/EIA, эскроу/гарантии, график и санкции за просрочку.
Разбиваем платежи на вехи (foundation/structure/MEP/finishing), минимизируем предоплату без разрешений.

Сколько денег запланировать помимо цены

Налоги и сборы на сделке: transfer fee, stamp duty (или SBT при условиях), WHT у продавца-физлица — заранее делим, кто платит.
Юридические услуги и переводы: рецензия SPA, проверки в Land Office/DBD, услуги переводчика/нотариуса.
Операционные расходы: CAM, фонд, страхование, депозиты за электро/воду, меблировка.

Советы по переговорам

Фиксируйте в SPA, кто оплачивает transfer fee/stamp duty и когда происходит фактическая передача риска/страхования.
Требуйте справку об отсутствии долгов по CAM и услугам до даты передачи.
Закладывайте «подушку» 5–7% на сопутствующие расходы сверх цены объекта.
Согласуйте удержание части финального платежа до устранения дефектов (retention).

Итоги

Качественный due diligence на Пхукете — это проверка титула и обременений, полномочий продавца, разрешений/EIA и сервитута подъезда, а также прозрачный SPA с понятным графиком и распределением расходов. Планируйте перевод средств с FET/банковской справкой, проверяйте квоту 49% для кондо и документируйте каждую оплату. Так вы защитите инвестицию и избежите «сюрпризов» после сделки.

Словарь сокращений и терминов

TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения: цена объекта плюс все сопутствующие расходы (налоги, сборы, комиссии, CAM, страхование, мебель и др.).

LTV (Loan-to-Value) — отношение суммы кредита к стоимости/оценке объекта; показывает, какую долю цены покрывает займ.

FET (Foreign Exchange Transaction Form) — банковский документ о вводе валюты из-за рубежа и конвертации в THB; требуется для регистрации иностранной freehold-покупки кондо.

DOL — Department of Lands (Земельный департамент Таиланда), регистрирует права, титулы, обременения.

DBD — Department of Business Development (Департамент развития бизнеса), реестр компаний/директоров.

EIA — Environmental Impact Assessment, экологическая экспертиза для отдельных категорий проектов.

CAM — ежемесячные платежи на содержание общих зон (Common Area Maintenance) в кондоминиуме/посёлке.

SPA — Sale & Purchase Agreement, договор купли-продажи с графиком платежей и условиями.

SBT — Specific Business Tax (специфический бизнес-налог) при продаже в некоторых случаях.

WHT — Withholding Tax, удерживаемый налог у источника (например, при продаже у физлица-продавца или при аренде).

Chanote — титул высшей категории (Nor Sor 4 Jor) с точной фиксацией границ; предпочитаем для сделок.