Скрытые и неочевидные расходы на недвижимость

Купили жильё — а расходы продолжаются. Разбираем все «невидимые» статьи: от CAM и sinking fund до налогов, страхования, обслуживания и комиссий при сдаче. В конце — практические примеры, советы и словарь сокращений.

Чек-лист подготовки

Соберите информацию по своему объекту: правила здания (CAM, фонд), договор управления, коммунальные тарифы и депозиты.
Уточните налоги: ежегодный Land & Building Tax, PIT при аренде, возможный WHT; проверьте требования Revenue Department.
Проверьте лицензии/правила сдачи: ограничения краткосрочной аренды, регламент кондо и местные нормы.
Оцените технический цикл: сервис кондиционеров, бассейна, фасада/кровли, борьба с коррозией и вредителями.
Застрахуйтесь: имущество, ответственность, от простоев; сравните условия нескольких страховщиков.
Спланируйте денежные потоки: комиссии менеджера/платформ, банковские переводы, валютные издержки.

1) Регулярные платежи по дому и сообществу

CAM (эксплуатационные платежи)

Ежемесячные взносы на содержание общих зон (лифт, бассейн, охрана, сад, вывоз мусора, освещение, уборка). В кондоминиумах их устанавливает юрлицо здания; размеры и статьи расходов отражаются в бюджете и протоколах собраний.

Sinking Fund (амортизационный фонд)

Единовременный или периодический фонд для крупных ремонтов: лифты, кровля, фасады, насосы, системы пожаротушения. Через 5–10 лет возможны допвзносы («спецассесменты»), если текущего фонда не хватает.

Прочие сборы юрлица

Плата за парковку/кладовые (если не входят в титул).
Штрафы за нарушение регламента (шум, short-term без согласования, порча имущества).
Платные пропуска для подрядчиков, переездов и доставки мебели.

2) Коммунальные услуги и стартовые депозиты

При подключении или смене владельца обычно взимаются депозиты/платы операторов и управляющей компании.

Электричество — договор с Provincial Electricity Authority: депозит за счётчик, минимальные платежи при низком потреблении.
Водоснабжение — Provincial Waterworks Authority или частные сети проекта.
Интернет/TV — оборудование/роутер, плата за активацию, залог за оборудование.
Вывоз мусора — входит в CAM или оплачивается отдельно по тарифу муниципалитета/менеджера.

3) Обслуживание и износ у моря (OPEX сегодня, CAPEX завтра)

Кондиционеры — сервис 2–4 раза в год (чистка, дозаправка фреона, антисептика дренажа). Пропуск сервисов ведёт к росту потребления и преждевременному выходу из строя компрессора.
Бассейн/джакузи — химия, обслуживание, фильтры, проверка насосов и подсветки.
Антикоррозионные работы — солёный воздух разрушает фурнитуру, петли, наружные блоки кондиционеров, перила и крепёж.
Ландшафт — уход за растениями, система полива, замена почвы, борьба с корневыми повреждениями дорожек/коммуникаций.
Пест-контроль — профилактика термитов/муравьёв/комаров, обработка 3–6 раз в год.
Резерв на замену техники — холодильник, стиральная машина, бойлер, сантехника, освещение (с учётом влажности и солёного воздуха цикл короче).

4) Налоги и отчётность

Land & Building Tax — ежегодный налог на землю и здания. Ставка зависит от статуса использования и оценочной стоимости; уточняйте на Department of Lands и в материалах Revenue Department.
Доход от аренды — подоходный налог (PIT) по прогрессивной шкале. Если арендатор — компания, она может удерживать WHT при выплате.
Бухгалтерия/декларации — если недвижимость оформлена на компанию: годовой аудит, отчётность, корпоративные налоги, услуги секретаря/бухгалтера.

5) Сдача в аренду: комиссии, простои и «невидимые» траты

Комиссия управляющей/агентской компании — фикс/процент от выручки, доплата за подготовку, check-in/out, отчётность.
Платформы бронирования — комиссии OTA и платёжных шлюзов, возвраты и chargeback-и.
Линены и укомплектование — постельные принадлежности, полотенца, посуда, кухонные принадлежности, сейф, фен, утюг — регулярное обновление.
Профессиональная уборка и прачечная — между заездами, deep clean каждые 3–6 месяцев.
Простои — сезонность, ремонт, погодные форс-мажоры; резерв на 1–3 месяца низкого спроса.

6) Правила и риски краткосрочной аренды (STR)

Для вилл и таунхаусов краткосрочная аренда (до 30 дней) может подпадать под гостиничное регулирование; кондо регулируются также правилами юрлица здания. Перед запуском STR уточните допустимую модель, ответственность собственника и санкции за нарушение внутреннего регламента и местных норм.

7) Страхование

Имущество (здание/содержимое) — пожар, вода, ветер, кража, гражданские волнения в базовом покрытии по выбору.
Ответственность перед третьими лицами — если сдаёте в аренду (травмы гостей/соседей).
Страхование от простоев — компенсирует упущенную арендную выручку из-за страхового случая.

8) Банковские и валютные издержки

SWIFT/конвертация — комиссии при переводах, спред банка по курсу.
FET/банковские справки — для корректной регистрации операций по покупке/погашению и репатриации.
Налоги в стране резидентства — двойное налогообложение, отчётность по зарубежным активам.

9) Примеры расчётов (ориентиры)

Кондо 45 м² (1 спальня), аренда долгосрок

CAM — по ставке дома (ежемесячно).
Электричество/вода — по счётчикам (иногда минимальные платежи).
Сервис кондиционеров — 3–4 раза в год.
Страхование квартиры и ответственности — ежегодно.
Налог на аренду (PIT) — по шкале; при аренде компании — WHT удерживает арендатор.
Резерв на мелкий ремонт/замены — ежегодно (с учётом прибрежного износа).

Вилла 3 спальни с бассейном

Уход за бассейном/садом — еженедельно/ежемесячно (химия, сервис насосов).
Пест-контроль — 4–6 раз в год.
Антикоррозийные работы/покраска фасадов — раз в 3–5 лет (CAPEX).
CAM/посёлок — если есть охраняемая резиденция.
Страхование строения/ответственности — ежегодно.
Резерв на замену техники/мебели/освещения — ежегодно.

10) Как снизить TCO: практические советы

Смотрите бюджет юрлица и протоколы собраний: плановые ремонты, долги по CAM, судебные споры.
Сравнивайте управляющих: SLA по уборке/заявкам, отчётность, KPI по заполняемости и средней ставке.
Планируйте профилактику: график сервисов (AC, пест-контроль, бассейн) дешевле, чем аварии.
Страхование и франшизы: баланс премии и франшизы по рискам, актуализируйте покрытия ежегодно.
Закладывайте резерв на CAPEX (1–2% стоимости жилья в год) для крупных обновлений.
Проверяйте договоры: штрафы, пост-хендовер обязательства, разделение расходов при заселении/выселении.

Итоги

«Скрытые» расходы на Пхукете предсказуемы, если заранее учесть CAM и sinking fund, обслуживание техники и бассейна, страхование, налоги и отчётность, комиссии менеджеров и платформ, а также морской износ и сезонность. Закладывайте резерв на CAPEX, сравнивайте управляющих по SLA и держите в порядке документы по платежам и налогообложению — так ваш объект сохранит ликвидность и доходность.

Словарь сокращений и терминов

TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения: цена объекта плюс все сопутствующие расходы (налоги, сборы, CAM, страхование, обслуживание, ремонт, износ).
LTV (Loan-to-Value) — отношение суммы кредита к стоимости/оценке объекта; важно при кредитовании/рефинансе.
FET (Foreign Exchange Transaction Form) — банковский документ о вводе валюты и конвертации в THB; нужен при регистрации иностранных сделок.
CAM (Common Area Maintenance) — ежемесячные платежи на содержание общих зон в кондо/посёлке.
CAPEX — капитальные расходы (крупные ремонты/замены), в отличие от OPEX (текущие расходы).
STR (Short-Term Rental) — краткосрочная аренда (обычно до 30 дней), может требовать особых разрешений.
WHT (Withholding Tax) — удерживаемый налог у источника (например, при выплате аренды компанией).
PIT (Personal Income Tax) — подоходный налог физлица, платится с арендного дохода.
SLA (Service Level Agreement) — соглашение об уровне сервиса с управляющей компанией.